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Imobiliário e patrimônio

Comprar imóvel com documentação irregular sai caro depois.

O problema de um imóvel raramente aparece na compra. Ele aparece na hora de vender, de financiar ou de inventariar, quando as certidões são examinadas.

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O problema

Quando o assunto aparece, costuma ser assim.

  1. 01

    O imóvel não está regularizado

    Construção sem averbação, escritura que nunca foi registrada, ou matrícula que não corresponde ao que existe no terreno.

  2. 02

    A compra na planta atrasou ou mudou

    Prazo estourado, metragem diferente da prometida, ou custo adicional que não estava no contrato.

  3. 03

    A posse é disputada

    Ocupação, divisa contestada ou terceiro que se recusa a desocupar.

  4. 04

    A dívida da empresa ameaça o patrimônio pessoal

    Execução contra a sociedade que avança sobre bem particular do sócio.

Como atuamos

Como o escritório atua

  1. 01

    Due diligence antes da compra

    Conferência de matrícula, certidões do imóvel e do vendedor, ônus, penhora e ação em curso, antes de assinar e antes de pagar.

  2. 02

    Contratos imobiliários

    Compra e venda, promessa, permuta, locação, distrato de imóvel na planta, com cláusula de garantia, prazo e consequência definidas.

  3. 03

    Regularização e registro

    Averbação de construção, retificação de área, adjudicação compulsória quando o vendedor não outorga escritura, e usucapião.

  4. 04

    Posse e proteção patrimonial

    Ações possessórias, defesa em despejo, e organização do patrimônio pessoal frente a passivo empresarial.

Quem conduz

Retrato de Thayane Barbosa

Escopo

O que costuma compor o trabalho.

  • Análise de matrícula e certidões, com parecer escrito
  • Contrato redigido ou revisado
  • Petição e acompanhamento do processo, quando judicial
  • Interlocução com cartório de registro de imóveis
  • Orientação sobre a documentação exigida em cada etapa

Cada caso tem exigências próprias, e o serviço é estruturado a partir delas. A relação acima descreve o que costuma compor o trabalho nesta área. O escopo definitivo é estabelecido no diagnóstico, conforme a necessidade do cliente, e formalizado por escrito antes da contratação.

Atenção

O que costuma dar errado

Em imóvel, o custo do erro costuma aparecer anos depois, quando é preciso vender, financiar ou partilhar.

  1. 01

    Pagar antes de conferir a matrícula

    A certidão atualizada mostra ônus, penhora, hipoteca e ação em curso. Conferir depois do sinal significa negociar a saída de um contrato já assinado.

  2. 02

    Comprar com contrato de gaveta

    Sem escritura registrada, a propriedade não se transfere. O comprador paga, ocupa, e continua sem ser dono perante o registro, o que aparece na revenda e no inventário.

  3. 03

    Não averbar a construção

    A casa existe no terreno e não existe na matrícula. Isso impede financiamento, dificulta a venda e cria divergência na partilha.

  4. 04

    Aceitar cláusula de tolerância sem limite

    Atraso em imóvel na planta tem tratamento contratual, e a cláusula precisa ter prazo definido e consequência para o descumprimento, não só para o comprador.

  5. 05

    Deixar o patrimônio pessoal exposto

    Quando a conta da empresa e a da pessoa física se confundem, o argumento de separação patrimonial perde força justamente no momento em que ele seria necessário.

Perguntas frequentes

As dúvidas que mais chegam.

O que é preciso conferir antes de comprar um imóvel?
A matrícula atualizada do imóvel, que mostra a cadeia de propriedade e os ônus, e as certidões pessoais do vendedor, que revelam ação e execução capazes de atingir o bem. É a checagem que evita a maioria dos problemas posteriores.
Contrato de gaveta vale alguma coisa?
Vale entre as partes como obrigação contratual, mas não transfere a propriedade. A transferência só ocorre com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil.
O vendedor não quer passar a escritura. O que fazer?
Cabe ação de adjudicação compulsória, em que o Judiciário supre a declaração de vontade do vendedor, desde que o contrato esteja quitado e presentes os requisitos legais. Desde 2022 também existe a via extrajudicial, feita diretamente no cartório.
Quanto tempo de posse dá direito a usucapião?
Depende da modalidade. O Código Civil prevê prazos que variam, entre outras, de cinco anos na usucapião especial urbana até quinze anos na extraordinária, com requisitos próprios de posse mansa, pacífica e com ânimo de dono.
Posso perder minha casa por dívida da empresa?
A regra é a separação entre o patrimônio da sociedade e o do sócio. Ela é afastada quando se reconhece desvio de finalidade ou confusão patrimonial, hipóteses do art. 50 do Código Civil. Além disso, o bem de família tem proteção própria na Lei 8.009/90, com exceções previstas na própria lei.
O que é bem de família?
É o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, que a Lei 8.009/90 declara impenhorável por dívida civil, comercial, fiscal ou de outra natureza, salvo nas hipóteses que a própria lei excetua, como a dívida do próprio imóvel.
Atraso na entrega de imóvel na planta dá direito a quê?
Depende do contrato e do prazo de tolerância pactuado. Superado o prazo, a discussão envolve rescisão com devolução, ou manutenção do contrato com indenização pelo período de atraso, conforme o que ficou contratado e o que a legislação de incorporação prevê.

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